POTENSI KONFLIK DAN
SOLUSI HUKUM
DALAM PENGELOLAAN
RUMAH SUSUN DI INDONESIA
Disajikan Oleh
Erwin Kallo
ERWIN KALLO & Co
PROPERTY LAWYERS
Pada Seminar “IMPLEMENTASI DAN PERMASALAHAN HUKUM PENGELOLAAN RUMAH SUSUN DI INDONESIA”
Hotel Le Meridien, Jakarta 19 Agustus 2009
Dapat dimaklumi bersama bahwa para pembuat Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Runah Susun 25 tahun yang silam tidak menyangka perkembangan Rumah Susun di Indonesia sedemikian cepatnya baik dari segi kuantitas pembangunannya maupun kompleksitas permasalahan hukumnya.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 sebenanrnya dimaksudkan untuk mengatasi masalah pemukiman bagi kaum urban perkotaan khususnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dimana hal ini dapat dilihat pada mukaddimah butir a yang berbunyi:
“bahwa untuk mewujudkan kesejahteraan umum dan peningkatan taraf hidup rakyat khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah”.
Dipertegas pada Pasal 3 ayat (1) a yang berbunyi:
“memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya”.
Artinya “target user” bagi undang-undang tersebut sebenarnya adalah masyarakat berpenghasilan rendah, maka wajar jika undang-undang tersebut dibuat dengan menyesuaikan kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah. Kenyataan yang berkembang lebih dahulu adalah Rumah Susun-Rumah Susun untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke atas. Dimulai awal tahun 90-an (Booming I). Para developer mempunyai “mainan baru” produk properti yang dalam bahasa marketingnya apartemen dengan konsep strata title namun pada hakikatnya adalah Rumah Susun. PT Procon Indah sebagai satu-satunya agent properti pada saat itu mencetak rekor tinggi triliunan rupiah, lebih dramatis lagi jka kita mengingat bagaimana situasi penjualan Apartemen Rasuna (di wilayah Kuningan Jakarta Selatan) para konsumen mengantri bahkan menginap hanya untuk dapat membeli unit apartemen tersebut.
Motivasi membeli unit apartemen atau Satuan Rumah Susun/sarusun tidak hanya untuk dihuni tapi sebagian juga untuk investasi dengan mengharapkan “capital gain” berarti rumah susun bukan lagi sebagai “basic need” akan perumahan bagi masyarakat berpenghasilar rendah tetapi telah menjadi objek investasi bahkan spekulasi walaupun para konsumen tersebut belum mengetahui persis mahluk apa yang dibelinya.
Dengan sistem penjualan “Pre Project Selling” cash flow developer aman pada saat itu sepanjang uang konsumen masuk terlebih dahulu walaupun serah terimanya 18 bulan kemudian secara lancar.
Pada akhir tahun 90an dan awal 2000an konsumen mulai cerdas, pembayaran dilakukan sesuai dengan progress pembangunan. Saat itu banyak developer selaku penyelenggara pembangunan yang mulai megap-megap kesulitan cash flow. Disinilah mulainya potensi konflik terbentuk dan terakumulasi hingga saat pengelolaan.
Sesuai dengan judul yang diberikan panitia kepada kami tentang “Potensi Konflik dan Solusi Hukum Dalam Pengelolaan Rumah Susun di Indonesia” dengan ini kami sampaikan beberapa hal yang menjadi sumber perselisihan (potensi konflik) antara para pihak (Penyelenggara Pembangunan, Badan Pengelola, Pengurus Perhimpunan Penghuni dan Penghuni/Pemilik).
Potensi konflik yang dipaparkan di bawah ini merupakan fakta-fakta yang terjadi di lapangan namun solusi-solusi hanya sebatas pendapat/opini pribadi kami yang belum teruji secara empiris oleh karenanya diharapkan melalui seminar ini mendapatkan pengujian awal dari peserta sekalian.
1. Pencampuradukan Masalah
Developer selaku Penyelenggara Pembangunan Rumah susun dan konsumen selaku calon pemilik/penghuni, sering mencampuradukkan antara hubungan hukum jual beli sarusun dengan biaya pengelolaan.
Kejadiannya:
a. Developer yang terlambat serah terima unit (sarusun) wajib membayar pinalti kepada konsumen/pembeli tetapi pembayaran tersebut berupa kompensasi “free service charge” selama waktu tertentu.
b. Pemilik/penghuni tidak mau membayar service charge, karena masih terdapat janji-janji developer yang belum terpenuhi.
Tanggapan:
Kedua contoh kejadian di atas tidak benar, karena hal tersebut adalah dua hubungan hukum yang berbeda satu jual beli yang mempunyai hak dan kewajiban berbeda dengan hubungan hukum antara Badan Pengelola dengan Pemilik/Penghuni, walaupun developer bertindak selaku PPRS Sementara/Badan Pengelola Sementara tetapi pembukuan keuangannya harus dipisah. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun Pasal 59 f yang mengatur tentang tugas pokok Perhimpunan Penghuni yang berbunyi:
“Menyelenggarakan pembukuan dan administratif keuangan secara terpisah sebagai kekayaan perhimpunan penghuni”.
2. Ketidaktegasan Peraturan
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Pasal 57 ayat (4)
“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni, dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya”
Terdapat dua point yang dapat menjadi sumber masalah pada ketentuan di atas yaitu status Perhimpunan Penghuni Sementara dan jangka waktu pembentukan PPRS.
Kejadiannya:
a. Sebagian developer selaku PPRS Sementara menarik iuran pengelolaan (service charge) atas unit-unit sarusun yang telah laku terjual tetapi tidak membayar service charge untuk unit-unit milik mereka yang belum terjual, sehingga pada saat serah terima kepada PPRS definitif mereka kesulitan melaporkan pembukuan keuangan pengelolaannya, dengan persepsi bahwa sebagai PPRS Sementara maka segala keuntungan dan kerugian pengelolaan adalah urusan developer, makanya pada saat serah terima kepada PPRS definif pembukuan keuangan dala posisi O (Nol).
Tanggapan:
Persepsi demikian jelas keliru karena status sementara itu menunjukkan subjeknya (pelaksananya) tetapi aturan tetap dipisahkan antara developer sebagai Penyelenggara Pembangunan dengan developer sebagai PPRS Sementara.
b. Lazimnya developer membentuk PPRS jika penjualan unit telah mencapai 70% dari total unit karena kekuatiran mereka tidak dapat mengontrol pengelolaan.
Dengan kata secepatnya maka tidak ada batasan waktu kapan PPRS terbentuk, maka perlu diberikan batasan waktu begitupun jika PPRS definitif telah terbentuk maka aturan-aturan termasuk akuntabilitas keuangan lebih terjamin dengan adanya transparansi, hal ini juga terkait dengan Pasal 67 PP No. 4/1988, di bawah ini:
“Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam jangka waktu sekurang-kurangnya tiga bulan dan paling lama satu tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni atas biaya penyelenggara pembangunan”.
3. Konsistensi Peraturan
PP No 4/1988 Pasal 67
“Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam jangka waktu sekurang-kurangnya tiga bulan dan paling lama satu tahun sejak terbentuknya perhimpunan penghuni atas biaya penyelenggara pembangunan”.
Kejadiannya:
Jarang sekali ketentuan tersebut diaplikasikan karena iuran pengelolaan sejak semula telah disepakati dalam PPJB bahwa terhitung sejak serah terima maka pemilik/penghuni wajib membayar iuran pengelolaan tersebut, tetapi adapula pemilik/penghuni tidak membayar iuran dengan alasan ketentuan tersebut di atas.
Tanggapan:
Ketentuan di atas tidak applicable karena sejak terbentuknya PPRS definitif dan jika kepentingan developer telah tiada maka tidak ada jaminan bagi developer agar mau membiayainya apalagi mereka bisa saja berlindung di ketentuan PPJB.
Sebaiknya ketentuan tersebut dirubah dan disesuaikan pula dengan Pasal 57 ayat 4 sehingga berbunyi:
Pasal 57 ayat 4:
“Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni, dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam jangka waktu selambat-lambatnya 1 (satu) tahun terhitung sejak beroperasinya rumah susun”
Pasal 67:
“Penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun wajib mengelola rumah susun yang bersangkutan dalam jangka waktu sekurang-kurangnya tiga bulan dan paling lama satu tahun sejak beroperasinya rumah susun atas biaya penyelenggara pembangunan”.
4. Batasan Kepemilikan Perorangan
Apakah fasilitas rumah susun dapat disertipikatkan menjadi SHM Sarusun seperti parkir?
Kejadiannya:
Beberapa developer mensertipikatkan dengan SHM sarusun lahan parkirnya dengan maksud mendapatkan “other income” atau sekedar selling point marketing bahkan ada juga yang mensertipikatkan menjadi kepemilikan perseorangan kolam renang dan lapangan tennis dengan tujuan untuk mendapatkan voting right (hak suara) dalam rapat umum anggota/RUA, tetapi tidak membayar iuran pengelolaan akhirnya dalam rapat hak suara dibatalkan, dan kolam renang serta lapangan tennis yang sudah terlanjur di SHM Sarusunkan terpaksa dipinjampakaikan kepada PPRS dengan jangka waktu yang lama karena jika dibalik nama akan menimbulkan biaya-biaya/pajak-pajak.
Tanggapan:
Dalam Prakteknya belum ada kesamaan pendapat baik di pihak pemerintah (dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional yang turut mensahkan pertelaan dan menerbitkan SHM Sarusun termasuk Pemprov DKI yang mensahkan pertelaan) dengan para praktisi properti apakah lahan parkir dapat di SHM sarusunkan?
5. Serah Terima PPRS Definitif
Peralihan dari PPRS Sementara kepada PPRS Definitif tentunya membutuhkan proses legal dan legal dokumen yang sah agar “Cut Off” pertanggungjawabannya jelas dan tegas.
Kejadiannya:
Seringkli peralihan tersebut dilakukan begitu saja tanpa berita acara dan dokumen-dokumen tidak diserahkan, sehingga PPRS definitif akan kesulitan dalam melaksanakan pekerjaannya.
Tanggapan:
Sebenarnya ada dua hal pokok sebelum serah terima kepengurusan dilakukan yaitu:
- Audit Engeneering, untuk mengetahui apakah masih terdapat defect project terhadap rumah susun tersebut, itu merupakan tanggung jawab developer selaku penyelenggara pembangunan;
- Audit Financial, untuk mengetahui berapa arus kas masuk dan arus kas keluar selama dikelola oleh developer selaku PPRS Sementara, serta komponen cost apa saja yang dibebankan kepada dana pengelolaan atau apakah unit kosong developer juga membayar iuran pengelolaan.
Oleh karenanya peraturan hukum sebaiknya mengatur secara detil tentang masalah ini, apakah berupa peraturan menteri atau peraturan Pemda setempat yang penting ada aturannya agar tidak menjadi konflik yang berkepanjangan.
6. Komersialisasi Bagian dan Benda Bersama
Pada prinsipnya bagian atau benda bersama dapat menjadi sumber pendapatan “other income” bagi PPRS, namun uang pendapatan tersebut haruslah masuk ke kas PPRS bukan ke kas penyelenggara pembangunan.
Kejadiannya:
Ada developer menyewakan bagian bersama yaitu atap (roof) rumah susun kepada operator seluler, ada pula yang menyewakan sebagian lobby, adapula yang menjual sarusun berikut bonus nama rumah susun sehingga terdapat dua nama pada satuan rumah susun.
Tanggapan:
Sebenarnya dapat saja bagian atau benda bersama disewakan dengan ketentuan uang sewa menjadi milik PPRS untuk pengelolaan, jika tidak maka dapat dikategorikan tindak pidana penggelapan, sedangkan masalah nama (naming right) itu juga merupakan bagian bersama, walau tidak berupa fisik oleh karenanya harus diputuskan dalam rapat umum anggota jika ingin penggantian nama, mengingat kewenangan pengurus hanya melaksanakan keputusan RUA, bukan membuat keputusan yang prinsip seperti itu, kecuali telah terdapat kesepakatan-kesepakatan dengan seluruh pemilik/penghuni sebelumnya tentang hal itu.
7. Tanah Bersama
Tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun.
Kejadiannya:
Ada rumah susun di wilayah Jakarta Barat yang secara hukum dipermasalahkan tanah bersamanya karena setelah rumah susun tersebut selesai dibangun ternyata bagian dari tanah bersamanya dipecah dan dibangun lagi rumah susun yang baru;
Tanggapan:
Sebaiknya sejak awal tanah bersama itu sudah dipastikan batas-batas dan luasnya karena bagaimanapun tanah bersama itu menjadi hak bagi seluruh pemilik rumah susun walaupun secara proprosional. Artinya pembangunan rumah susun yang baru di atas tanah bersama akan merubah pertelaan rumah susun secara keseluruhan yang juga akan berdampak pada perubahan Nilai Perbandingan Proposional pada seluruh unit-unit rumah susun yang telah ada sebelumnya.
8. Pengurus PPRS
Kejadiannya:
Pengurus PPRS didominasi oleh para karyawan developer sehingga menimbulkan ketidakpercayaan bagi sebagian Pemilik/penghuni rumah susun yang bersangkutan.
Tanggapan:
Sesuai dengan aturan bahwa pemilihan pengurus dilakukan berdasarkan suara terbanyak sehingga developer yang masih mempunyai banyak unit tentunya mempunyai hak untuk menentukan siapa-siapa yang menjadi pengurus di samping itu pada kenyataannya Pemilik/Penghuni sedikit sekali yang peduli atau menghadiri rapat PPRS tersebut sehingga di dalam rapat mereka tidak mempunyai suara yang cukup signifikan untuk menentukan pilihan mereka. Ini merupakan suatu konsekuensi dari demokrasi karena bagaimanapun juga developer juga berstatus pemilik/penghuni bagi unit-unit yang belum terjual. Perlu kiranya dipertimbangkan suatu ketentuan yang membatasi badan hukum yang memiliki unit banyak dalam suatu rumah susun untuk menjadi pengurus.
Salah satu tugas dari pengurus adalah menyusun draft AD/ART yang jarang sekali disosialisasikan terlebih dahulu kepada para penghuni rumah susun sebelum disahkan dalam Rapat Umum Anggota.
9. Badan Pengelola
Badan Pengelola pengelola yang ditunjuk/diangkat oleh pengurus PPRS menjalankan program kerja PPRS
Kejadiannya:
Badan Pengelola dalam prakteknya sangat loyal kepada pengurus PPRS sehingga bilamana terdapat konflik Badan Pengelola dinilai tidak objektif dan cenderung memihak kepada Pemilik/Penghuni sedangkan dimata pemilik/penghuni gaji-gaji dari Badan Pengelola dibayarkan dari iuran pengelolaan mereka.
Tanggapan:
Sebaiknya terdapat ketentuan dalam AD/ART atau kalau perlu dalam Peraturan Pemerintah yang mengatur tentang penunjukan Badan pengelola yang dilakukan secara transparan paling tidak diadakan beuty contes, sehingga pengurus PPRS hanya mengangkatnya saja, hal ini dimaksudkan guna menghindari kolusi antara oknum PPRS dengan Badan Pengelola tertentu.
Pada hakekatnya Badan Pengelola hanyalah sebagai pelaksana dari program kerja yang telah ditentukan di dalam rapat umum sehingga jika Badan Pengelola mengambil tindakan di luar program kerja atau kewenangannya tanpa persetujuan pengurus PPRS maka tindakan itu adalah suatu kesalahan. Jika tindakan tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak tertentu maka iapun dapat dituntut secara hukum.
10. Iuran Pengelolaan
Kejadiaanya:
Terdapat beberapa penghuni/pemilik di rumah susun tertentu yang mempermasalahkan nilai atau jumlah iuran pemgeloaaan bahkan sampai tidak membayar iuran pengelolaan. Adapula pemilik tidak membayar iuran pengelolaan arena dia tidak menempati unitnya akibatnya dana pengelolaan tidak mencukupi untuk membiayai pengelolaan rumah susun yang bersangkutan.
Tanggapan:
Bahwa iuran pengelolaan yang merupakan kewajiban bagi para pemilik/penghuni mendapat kesulitan dalam hal penarikannya bilamana sanksi-sanksi terhadap pemilik/penghuni yang tidak membayar iuran pengelolaan tersebut tidak diatur secara rinci, jelas dan tegas di dalam AD/ARTnya. Sebaiknya juga dibuat suatu ketentuan yang mengatur tentang penghuni/pemilik yang tidak membayar kewajibannya (iuran pengelolaan) maka hak suaranya di dalam rapat juga tidak diakui.
Saran-Saran:
1. Mendesaknya kebutuhan untuk Amandemen & Revisi terhadap:
– UU No. 16 Th. 1985, tentang Rumah Susun
– PP No. 4 Th. 1988, tentang Rumah Susun
2. Membentuk Lembaga Khusus untuk mengawasi kegiatan penyelenggaraan/pengelolaan rumah susun.
3. Membuat aturan khusus yang memisahkan antara rumah susun hunian dan nonhunian.
4. Dalam penyusunan auran-aturan yang menyangkut tentang rumah susun semestinya melibatkan atau menggali berbagai aspek dan permasalahan dari semua unsur stakeholder, termasuk masyarakat penghuni atau komunitas rumah susun, praktisi yang berkecimpung di bidang tersebut.
Demikianlah secara singkat kami gambarkan beberapa potensi konflik yang timbul dalam dalam pembangunan dan pengelolaan rumah susun beserta solusi yang ditawarkan dalam menangani konflik tersebut. Jika terdapat hal-hal yang ingin ditanggapi oleh para hadirin maka kami akan dengan senang hati untuk mendiskusikannya.
Atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih.
Erwin Kallo
