Teori dasar mengenai Rumah Susun

• Peraturan mendasar tentang rumah susun antara lain :

           1. UU no. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun yang berlaku muli tanggal 31 Desember 1985
           2. PP no. 4 Tahun 1985
           3. Per. KA BPN No 2 tahun 1989 tentang bentuk dan tata cara pengisian serta pendaftaran akta
               pemisahan rumah susun.

• Pengertian Rumah Susun antara lain :bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkunganyang terbagi dalam baian bagian yangdistrukturnya secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama (pasal 1 angka 1 UURS).
• Unsur di dalam pengertian Rumah Susun terdapat :

1. Bagian Bersama : adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan satuan rumah susun.
2. Benda Bersama : adalah benda yang bukan meruakan bagian rumah susun tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
3.  Tanah bersama : adalah  sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpiah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.. 

•  Hak kepemilikan didalam rumah susun terbagi atas :

1. Hak kepemilikan perseorangan atas satuan satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah.
2. Hak bersama atas bagian bagian dari bangunan rumah susun.
3. hak bersama atas benda
4. hak bersama atas tanah

         Keempat hak diatas semuanya menjadi satu kestuan yang fungsional

• Ciri - ciri dari hak milik satuan rumah susun antara lain :

1.  Jangka waktu HM SARUSUN sama dengan jangka waktu tanah hak bersama diman rumah susun didirikan.
2. bersifat turun temurun.
3. dapat dijadikan pelunasan hutang.
4. Dapat dipindahtangankan.
5. batas-batas kepemilikan tanah ditetapkn secara pasti.dlam sertifikat

•  Tanda bukti kepemilikan satuan rumah susun

           Berupa sertifikat HM SRS diterbitkan oleh kantor pertanahan terdiri atas :

1. Salinan buku tanah dan surt ukur atas hak tanah bersama.
2. Gambar denah rumah susun yng bersangkutan
3. Pertelaan mengeni bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

• Rumah susun dapat dibangun di atas tanah dengan hak milik, Hak guna bangunan dan hak pakai. Ketiga hak tersebut diberikan diatas tanah negara (tanah yang langsung dikuasai oleh negara).
• Rumah susun dapat dibangun diatas hak pengelolaan, yang membangun adalah subyek yang diberikan hak pengelolaan bersangkutan. selesai dibangun dan akan dijual maka wajib diselesaikan status tanah hak bersama menjadi hgb atau Hak Pakai. HPL tidak boleh diperjual belikan yang boleh diperjualbelikan hanya HGB dan Hak pakai.

• Pembangunan rumah susun dan lingkungannya harus memenuhi syarat administratif antara lain :

1. Sertifikat hak atas tanah (atas tanah hak bersama)
2. Fatwa peruntukan tanah
3. rencana tapak
4. gambar rencana arsitektur
5. gambar rencana struktur
6. gambar pertelaan
7. gambar rencana jaringan dan instalasi

• Langkah pemisahan satuan rumah susun :

1. Tanah bersama telah terbit sertifikatnya
2. pengajuan Ijin layak huni dan Ijin penggunaan bangunan.
3. Membuat pertelaan
4. Akta pemisahan telah didaftarkan di kantor pertanahan setempat untuk pembuatan buku tanah HM atas SRS.
5. Penerbitan Sertifikat HM SRS atas nama pengembang
6. Menyusun AD/ART PPRS
7. Membentuk PPRS
8. Penjualan unit dengan AJB
9. Pendaftaran Jual beli di kantor pertanahan